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如何看待疫情下地产行业的“危”与“机”?
发布时间:2020-02-25 08:09

 

  新型冠状病毒感染肺炎疫情发生以来,全国形成了全面动员、全面部署、全面加强疫情防控工作的局面。但是,疫情防控形势依然严峻复杂,还有不少硬仗要打,一些担忧疫情对中国经济产生不利影响的声音多了起来。日前 ,为了让大家更加全面了解疫情对当前地产行业的影响,中国指数研究院召开市场形势电话分享会,首次通过土地云平台同步线家房地产和金融机构的千余位代表参与了电话会议交流,同时,高峰期有超12万人同步观看土地云直播。会议邀请部分行业专家就疫情下对市场的预判、对房企的影响及应对以及近期土地市场中的危与机等大家关注的问题进行了解答。

  专家认为,本次疫情与2003年SARS时期所处的宏观基本面存在差异,当前经济面临较大下行压力。同时楼市所处阶段以及政策调控力度不同,目前市场整体处在调整通道。另外,当前大型企业规模突出且部分企业采取高周转策略,资金回笼受限将对企业带来较大影响,亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。

  当前楼市已处在稳步调整通道,短期在疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现回落,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度,二季度会逐渐恢复。不同地区中,疫情较为严重的省市和三四线城市,短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市,市场需求旺盛,短期置业需求或会延缓入市。

  基于这次疫情对市场的影响,中国指数研究院用数据和模型也进行了相应的预判,在预判当中该机构调低了经济增速,基于政策因城施策,灵活的实施,调高了政策系数;同时也调高了M2的增速,主要是基于央行近期发布的相应货币政策,以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下,中国指数研究院对数据进行了一个模拟测算,年初预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%,由于这次疫情所带来的市场影响,预计同比降幅继续下调2%左右。综合来看,考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用,疫情对楼市的影响有限。

  2003年,全国销售额最高的企业,全年的销售额是62亿元,而2019年的销售金额是当时的100多倍。当今所面对的管理的资产、客户、合作伙伴的数量是不一样的量级。因此,面对疫情,企业的应对非常关键。

  一是要积极营销。想办法留住客户,同时吸引客户在疫情过后能够快速下单购房,做好助跑的准备工作,一旦疫情过后,实现抢跑。

  二是要积极融资。现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会,企业要把握好这一轮发债机会;同时,特别关注疫情比较严重的地区,把握疫区金融政策支持下的融资机会。

  三是企业要适度拿地。房企对过去的拿地策略进行一个反思和总结,特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘,在复盘之后总结经验和教训,以便下一轮科学拿地。在疫情之后,地方由于财政需要,还会积极推地,并且也会降低一些价格预期,对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。

  最后,信心比黄金都重要。在当下的下,房企应做好营销、投资等多方面的准备,但是核心中的核心还是资金,当下保持现金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位准备,响应的号召,顺利地度过疫情的。

  对于金融机构来说,金融机构比较关心房企的经营风险。从中指的风险测评系统工具中可以看到几类企业是有风险的:第1类是地王在存货中占比比较大的企业;第2类是三四线城市布局比较多的企业,因为这一轮没赶上回乡置业;第3类是属于疫区布局比较多的企业。这几类企业确实在现阶段存在一些风险,那么到底风险程度有多大?可以查看中指风险测评,对于不同的企业有不同的风险系数。在这一轮疫情之后,不能够以大小论企业优劣。从中指测评系统中反映出来,一部分在100亿到300亿之间的企业,实际上现金流还是比较稳健的,在这一轮中,因为有机会拿到价格合理的一些土地,存在一个弯道超车的机会,某种程度上也会是金融机构可以考虑的合作伙伴。

  专家认为,疫情之后,过高地价的地王项目不能入市,成为企业的更大负担。当前疫情的扩散,给土地市场带来了一定的危机,但长远来看,企业最关注的仍是土地市场。对于房企来说,错误的土地投资,特别是拿到过高地价的地王才是最大的风险。经梳理,2016年以来七成以上的地王项目仍沉淀在房企手中,在疫情之后,对房企的资金链将会形成更大的压力。

  现在企业有一个短暂的休养生息的时期,利用这个时期房企要对过去的拿地策略进行一个反思和总结,对地行一个深度复盘,中指地主产品能够帮助企业在线远程看地,同时还有一些大数据和报告工具,能够帮助企业进行复盘。在新的形势下,企业投资仍要聚焦于一线及二线有潜力的大中城市,并结合自己的产品能力,选择适合于自己的地块。在拿地时企业额外考虑几个因素,一是地方的治理水平,从这次疫情爆发之后,可以看到中部地区的治理水平弱于长三角和珠三角。同时,还要考虑城市的综合配套,比方说不仅是教育还有医疗,像武汉教育很好,但是医疗不足。经过这一轮的疫情之后,所有的老百姓在考虑购房的时候,也会考虑这个地方的治理水平,以及教育、医疗这些综合配套,企业拿地时也要把这些因素作为重要的考虑要素。

  回顾2003年的SARS事件,无论是开发投资额、房屋新开工、商品房销售面积和价格,均受到了一定冲击。后续伴随疫情得到控制,市场逐步恢复正常。

  从调控政策来看,当前在疫情的冲击下,房地产政策存优化空间,但彻底转向的可能性较小。与此同时,在地方财政压力加大和企业销售承压的背景下,土地供给节奏将会加大,融资政策亦会有所改善。综合来看,尽管事件对房地产板块心理层面影响偏负面,但实际销售、价格和投资等方面的影响还有待观察。若疫情能够有序控制,参考SARS前后历史经验,真实冲击或较为短暂。

  此次疫情发生在1-2月,考虑到季节性因素和春节假期影响,整体对全年市场的边际影响作用相对较小,地产置业需求尚存,但会有所延后。除此之外,现阶段,社区服务和物业管理越来越会影响企业的品牌,也会成为未来行业发展的重要方向。

  “因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力,货币金融将相对宽松,此外,在疫情之下,在税收、社保等方面,财政政策也了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下,房地产市场也会有一定程度的受益。疫情中发债面临一定机会,央行也发文提高审批效率,房企可积极关注,并采取相应行动把握融资机会。

  本轮疫情中,2019年底行业政策已经开始出现积极信号,2020年市场逐渐弱化的情况下,之前政策偏紧的城市将会微调政策以稳定楼市。流动性层面,随着当前行业销售开始逐步下行,叠加疫情爆发,今年企业层面流动性将面临挑战,而在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行业资金面平稳的调控思将会日趋清晰,行业融资政策有望迎来边际改善,且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。融资方面,政策面趋好,房企融资已有边际改善的现象,未来行业融资的调控政策会越发精细化,整体行业融资将更趋于平稳。

  从短期来看,商业零售短期内会受到较大影响,租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力,并影响2020年企业的收益。鉴于线下交易的萎缩和暂缓,商业运营的模式也在逐步发生改变,有望加速推动线易、智慧零售等非接触交易模式,同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。另外,抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。

  写字楼租赁市场虽然受到的影响小于商业零售,但企业对于写字楼的租赁需求在短期内更加谨慎,扩租和换租的需求会有所减少。开发商销售收益、租金收益都会有所下行,中小地产商可能短期内面临资金压力。但从长期来看,我们还是乐观预期随着疫情得到控制,疫情的影响会逐步消退,并迎来社会消费的爆发式增长,这对于商业地产开发企业和运营企业是机遇,当前仍应练好内功,在市场恢复时实现抢跑。