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靠谱股权投资公司解读私募地产母基金:投什么
发布时间:2020-07-11 07:18

 

  宜信财富消息:近日,全球私募地产投资领域权威PERE(Private Equity Real Estate)公布了2020年全球私募地产机构排名100强榜单。

  这真是一份权威的宝藏榜单,不仅可以将全球顶尖的私募地产基金尽收眼底,而且还能从他们的投资表现和策略中看到全球地产投资的风向,以及他们赚钱的秘密。谁投的好?投什么、怎么投赚钱?都能按图索骥地解密。

  这里还要顺便说到的是,在这个榜单里,宜信私募地产母基金在全球范围内的多个合作伙伴已经多次上榜,这次也不例外。而且,还有一个让人振奋的消息,合作伙伴弘毅投资成为此榜单设立以来首次入选的内地投资机构,这标志亚洲和中国不动产投资力量正在登上世界舞台。

  PERE榜单相当于对全球地产私募机构全年表现的一次全面评估,而且不是只考量一年而是连续5年的表现。

  PERE每年会根据过去五年机构综合表现,而且,只统计投资机构过去五年中机会或增值型策略盲池地产股权投资基金募资金额,以此为唯一依据评价投资机构专业能力与管理水平,进而作出排名。

  第一个发现:黑石、铁狮门、普洛斯等这些全球地产私募巨头们,并没有全都在盖房子,他们赚钱主要靠资产管理。

  依靠低价买入写字楼、购物中心等标的,经过一系列运营,再高价卖出的商业操作模式在全球跑马圈地。

  在进入存量市场后,地产管理人的能力和持有运营能力成为了制胜法宝,要从深化运营和价值提升中寻找利润增长点。因此,对资产的更新将成新常态。

  这必然带来商业地产投资管理方式的改变。一方面,把消费的“流量”为“留量”,优化租户结构、保障长期稳定的运营;

  另一方面,用科技、数字化等方式充实更多商业手段,增加地产资产的宽度;同时,实现高质量发展和提质增效,把存量资产做得更精细一点,发挥它的乘倍作用。

  把这些投资机构投资的资产类别做一个梳理会发现,尤其在近几年,出现频次和重合度非常高的一个类别,就是物流地产。

  比如,曾专情于写字楼、酒店、购物中心等的黑石,在电商时代崛起后,开始恋上物流;原本擅长物流的普洛斯进一步叠加了能源、数据、互联网科技,打造更为高效的智慧物流生态体系。

  就在去年6月3日,黑石集团官宣计划斥资187亿美元,收购新加坡普洛斯手中的美国工业仓库网络及债务。

  黑石房地产全球联席主管肯卡普兰表示:“物流是我们今天最坚定的全球投资主题,我们期待在现有投资组合基础上进行建设,以满足日益增长的电子商务需求。”

  在中国,可以看到,过去物流地产的参与者以房地产商为主,但近两三年,资本方大举杀入。还有物流企业、大型电子商务企业也纷纷加入了物流地产基金的角逐。

  在中国,2020年上半年,戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平主持了一场调研,选取了过去3年在中国活跃的122家投资机构的高层,了解疫情对投资意向、交易时点、资产组合、投资额度、城市选择的影响。

  以中国为例,根据中国产业调研网发布的《中国物流地产行业现状分析与发展前景研究报告(2018年版)》,在过去若干年中,和上海的高档住宅投资回报率分别为2.6%和3.0%;购物中心的投资回报率分别为5.0%和4.5%;写字楼的投资回报率分别为4.8%和4.5%;而物流设施的投资回报率则分别为6.5%和6.7%,其中优质物流设施达到8%以上。

  什么是物流地产?简单来说是存放货物,中转货物、分发货物的空间,空间中会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等,为了实现货物从供应地到接收地的流通,运输、配送和信息管理是其中的必要配套服务。

  首先,物流地产的需求常大的。要说起与消费端结合较为直接、紧密的不动产类别,物流地产应该属前列。如上文黑石房地产全球联席主管肯卡普兰所表达的,电商的迅猛崛起成了物流地产发展的新兴的强大驱动力。

  消费升级推动了天猫、京东、拼多多、直播带货等的崛起,大量的网购商品在哪里储存、周转、运送到消费者手中?就是靠物流地产。

  物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等,这些都是物流业务不动产载体。大家在网上买买买所花费的钱中的一部分,其实就是进了物流地产开发商的口袋。

  根据CBRE发布的《全球优质物流地产租金报告》,在新兴市场消费与生产稳定增长的需求推动下,全球供应链飞速发展,优质物流地产租金随之上涨。2017年亚太地区的净租增幅为1.4%仅次于美洲地区的3.8%。而中国自2009年起年化增幅约为4.3%,并且截至2017年,平均空置率已经由2008年的28%降至17%。

  从供给来看,跟庞大的仓储需求相比,仓储面积尤其是高端仓储的用地供应是全球物流地产面临的普遍问题。以中国为例,在、上海等一二线城市工业/物流用地的供应,基本呈下降趋势。

  按照仓储的水平高低,可将仓储划分为高标仓和传统仓。高标仓可以简单理解为传统仓的高配版本。电商爆发、零售变革和高端制造三大下游需求成为推动现代物流地产行业的主要力量,带来强烈的高标仓储需求。

  仍以中国为例。中国物流仓储领域简易仓库多,高端仓储设施供给不足。目前中国高标仓仅占仓储总量的5%-10%,未来16个主要城市高标仓库的新增供应面积也在减少,呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。这就产生高端仓储设施供不应求的缺口红利,存量仓库提升的需求旺盛。

  供不应求带来了稳定和持续的租金上涨,这就意味着稳定的现金流、相对可观的回报。根据世邦魏理仕环球投资的预测,未来五年,中国工业物流地产将成为全球房地产资产类别中回报较高的市场。

  首先,投资者一般不承担开发前期的风险和成本。因为物流开发前期成本较低,多数开发商可以自行承担,投资者可在建造期开始再投入资金。

  另外,在建造时间上,物流仓储设施的耗时相对要更短。因为它不像写字楼、商场那样设计繁复,所以物流项目的平均建造周期为8~18个月。

  在全球范围内,不同物流地产市场之间的规模及成熟度差异可能很大,但可以看到,世界各地的物流市场继续表现出改善的基本面。在成熟市场,客户细分市场正在扩张;中国、韩国等市场的物流空间将会迅速增长。

  例如,物流地产的选址就很讲究。项目选址不仅是投资建设以及运营管理全过程的起始环节,甚至可以说是决定项目成败的关键因素。

  另外,物流地产发展的关键是土地,但并不是简单的“圈地运动”。目前,租赁收入是一众物流地产入局者的主要收入来源。但与传统房地产不同,物流地产严重依赖相关产业链的布局,租赁收益取决于仓储、分拣及配送的仓容利用率、库存周转率和仓/配作业效率,而孤立或单一的物流地产很难有市场竞争力。

  因此,物流地产必须依靠规模化、网络化布局,紧紧依托相关产业链生态,提供更系统、更科学、更有竞争优势的整体解决方案,才有可能让物流地产真正实现可持续快速增长,进而获得好的收益。

  近几年可以看到,物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构等多种类型的主体都纷纷进入物流领域投资,而以基金的形式掘金物流地产成为大家共同的选择和趋势。

  因为一方面,基金可以发挥杠杆作用。物流行业发展的周期很长,需要的资金投入很多,通过发起或参与到基金中的方式,可以用有限的资金做自己想做的事;

  另一方面,通过基金投资可以分散风险,而且通过专业的基金管理人对基金的使用、投向进行规划,能对风险进行较好的把控。

  而对个人投资者里说,要想分享物流地产可能带来的高收益,通过投资房地产投资母基金来参与物流地产是为数不多的进入机会。而且,还可以实现跨地域、跨国别、多物业类别的房地产长期价值投资,优秀的母基金能够在兼顾回报的同时,尽可能降低投资者的风险。

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